【不動産投資】不動産投資のリスクまとめ

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 銀行員時代、多くの不動産投資案件の審査を行ってきた経験から不動産投資のリスクに焦点を当ててまとめてみました。

■この記事で解決できる悩み

✔不動産会社から営業を受けているが、本当に儲かるのか不安

✔不動産会社の営業担当者から、リスク説明を十分受けているか不安

✔不動産ローンの銀行審査が下りるか不安

空室リスク

 極端な例でいうと部屋数が1室の場合、部屋が空いた瞬間賃料収入が0になります。その間も毎月借入金返済が発生しますので、いきなり返済不能に陥ります。

 部屋数が10室の場合、1部屋あいても賃料収入は10%減で済みます。毎月の返済金額や経費を勘案して、何室までの空き部屋に耐えられるかが重要です。

家賃値下げリスク

 基本的には、家賃収入は取得した時が最も高く、築年数が経過するごとに下がっていきます、また近隣に新しいマンションやアパートが立つと顧客を取られるため、家賃を下げざるを得なくなります。こちらも毎月の返済金額や経費を勘案して、いくらまで家賃低下に耐えられるかが重要です。

サブリース(家賃保証)の見直しリスク

 家賃の最低保証が付くことが多いですが、基本的に数年ごとに見直しがあります。入居率によっては、最低家賃保証金額が低くなり、借入金の返済ができなくなる可能性があります。

修繕費リスク

 毎月積み立てを行っていれば問題はないのですが、基本的には10年ごとに多額の修繕費がかかることを見込んでおくべきです

住民リスク

 反社会的勢力や迷惑住民などに住み着かれてしまうリスクが存在します。なお反社会的勢力は、入居時の契約書に暴力団排除条項を入れておけば、契約を解除できます。

災害リスク

 大地震や大規模水害のリスクを知っておく必要があります。

 特に最近では、水害が多発数する地域は住民から避けられる傾向にあります。

 国土交通省ハザードマップポータルサイトにより建設予定地を調査しておく必要があります。

 

disaportal.gsi.go.jp

まとめ

 銀行は、個人の資力のほかに上記のようなリスクも踏まえて審査を行っています。審査が下りないときは、自分が気づいていない重大なリスクを抱えている投資案件の場合があるため、無理に不動産投資を進めるのではなく、ほかの手段で資産形成を考えることも重要です。

【起業】WEB製作独立の流れとポイントまとめ

 

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 今回は、WEB製作代行で独立したいと考えている方に、開業の流れとポイントを書いていきます。

■この記事で解決できる悩み

✔WEB製作で独立したいが、何から始めればよいのか分からない

✔WEB製作代行のビジネスモデルの成功ポイントを知りたい

業界動向

 企業のコンテンツ制作体制について、61%がアウトソースしているとのことです。矢野経済研究所が発表した推計では、IT系のアウトソーシング市場は、2021年に2兆6660億円に達すると予想されており、WEB製作の市場規模は今後も伸長していくことが予測されます。

競合

 業界に目立った専業大手はなく、制作担い手の多くは小規模、零細業者やフリーランスであると言えます。

 開発が一巡した大手企業などはシステム開発部門を擁し、自社内で運用までを手掛けるケースが多いため、小規模以下のWeb制作業者にとっては中小企業や一般個人が主なターゲットとなります。

ビジネスモデル

 顧客よりWebサイトの構築を請負い、企業ホームページなどの戦略策定から企画、コンテンツ作成、設計、デザインから運用までを含んでおります。

 一方で、対応分野としてはWebサイト構築のみならず、ECの実装、関連アプリやゲーム開発、IoT対応など広がりをみせております。

 Webサイト構築代の相場は仕様やページ数などの要件によって異なりますが、フリーランスによる簡易なサイト構築では15万円超、中小業者で30~100万円、大手クラスの業者で100万円超と言われております。

開業の流れ

 ①資金調達⇒②開発環境整備⇒③営業・プロモーション

 特徴として、個人でスモールスタートが可能であり、その場合は、オフィスを借りる必要や初めから人を雇う必要がないということが言えます。

WEB製作の注意点

 法的には資格、手続きなどは必要ないが、Webサイトやプログラム、データベースなどは技術的な著作物として認められているので、複製権や私的使用に関わる問題、または引用などの制約事項を理解している必要があります。

仕事の受注

 口コミや紹介での受注が多かったが、最近ではクラウドソーシングサービス経由で顧客とマッチングし、案件ごとに受託するケースが増えている。

 参入障壁が低いためフリーランスを含めた業者数は飽和状態であり、簡単な案件の単価が値崩れを起こしている状況です。

【起業】アプリ開発独立の流れとポイントまとめ

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 今回は、アプリ開発で独立したいと考えている方に、開業の流れとポイントを書いていきます。

■この記事で解決できる悩み

アプリ開発で独立したいが、何から始めればよいのか分からない

アプリ開発のビジネスモデルの成功ポイントを知りたい

アプリ開発市場

 情報通信白書(令和元年版)によると、2018年のモバイルアプリの世界市場の売上高は582.5億ドル(内日本市場113.4億ドル)、モバイルゲーム売上高は522.1憶ドル(内日本市場111.0憶ドル)となっています。

 今後も上昇傾向が続き、2021年にはモバイルアプリの売上高は673.2億ドル(内日本市場113.4億ドル)、モバイルゲーム売上高は602.6憶ドル(内日本市場128.2憶ドル)に上るとみられております。  

 世界の中でも日本は大きな市場があり、今後も成長が期待されることが分かります。

競争環境

 LINEはスマホ決済やゲームなどさまざまな種類のアプリ開発にも取り組んでいおり、このように成長した大手企業が別種のアプリ開発へと進出していく傾向がみられるため、今後開業するにあたっては大手と競合する可能性があります。

事業の特徴

 一般消費者向けのアプリを開発する場合は、技術とアイデアさえあれば初期費用を抑えて開業することが可能であると思われます。

 ただし、競合が多いため、開発にあたっては、市場調査や競合との差別化を行うことが重要です。また、アプリを開発した後の運用コストがかかります。

収益モデル

 主としては、広告、アプリ内課金、プラットフォーム化(利用料・手数料)、データ販売が挙げられます。

 企業向けのアプリの場合は、顧客業務に合わせたサービスを提供することが重要です。また競合との差別化、運用面への留意等は一般消費者向けアプリと同様に必要となります。

開業の流れ

 ①市場調査⇒②資金調達⇒③開発環境整備⇒④プロモーション

 特徴として、個人でスモールスタートが可能であり、その場合は、オフィスを借りる必要や初めから人を雇う必要がないということが言えます。

市場調査のポイント

 App StoreGoogle Play等で競合のダウンロード数や評価などを確認するなど、事前に市場調査を行い、自社製品のターゲット、ポジショニングを把握しておくことが大切です。

必要スキル

 プログラミングなどの基本的な技術力は必要ですが、近年はプログラミングコードを書かなくともアプリ開発ができる環境が整っているため、優れたアルゴリズムを作る能力なども問われることとなります。

 企業向けのアプリ開発を行う場合は、営業力が重要となります。営業の際にクライアントの需要を聞き取ることはサービスの向上にもつながります。

 広告、アプリ内課金、プラットフォーム化(利用料・手数料)、データ販売を組み合わせて「どのようにしてマネタイズするか」について起業前の段階から考えていく必要がある。

まとめ

 一般消費者向けアプリ開発を行う場合、数万単位でダウンロードされるアプリを複数開発することが必須条件といえます。事業を安定させるためには、できれば10万以上のダウンロード数をもつアプリが複数あることが望ましいと言われております。

 そのため、イデア先行で開発するのではなく、調査の結果、ある程度のニーズが見込めると判断したアプリを定期的に開発していく必要があります。

【起業】移動販売開業の流れとポイントまとめ

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 今回は、コロナ禍で注目を浴びている移動販売店を開業したいと考えている方に、開業の流れとポイントを書いていきます。

■この記事で解決できる悩み

✔キッチンカーを開業したいが、何から始めればよいのか分からない

✔移動販売で商売を行うポイントを知りたい

✔少ないお金で始められる起業を知りたい

移動販売店とは 

 近年では、ランチやを移動販売するキッチンカーが注目を浴びておりますが、その外にも移動スーパーやコーヒーなどの喫茶類、服やアクセサリーなど、食品以外の移動販売もあり、若者が集まる場所を狙って出店しております。

 移動販売は、商品と販売用車両・什器があれば小資本でも始められるため、さまざまな商品での参入が進んでおります。

移動販売店のメリット

 店舗を移動できるため、商品や顧客ターゲットに応じて自由に販売場所を変えることができます。

 小売業や飲食業を成功させるための重要要因であった立地を自由に選択して事業を行えるということが大きなメリットと言えます。

商品ごとの開業のタイプ

①キッチンカーなどの飲食タイプ

 ランチタイムのオフィス街や人が集まる繁華街や商店街、週末の公園、イベント会場などで飲食料品などを販売するタイプです。販売車両には、調理設備の付いた改造車両が使われることもあるが、保温・保冷設備、コンロと焼き台だけを設置した軽トラックが使われることもあります。

②スーパータイプ

 地方では、人口減少によりスーパーが撤退してしまい、買い物難民と呼ばれる方々が出ております。この買い物難民の方々向けに、生活必需品や食料品などを販売するタイプです。週に1~2回程度、地域の人たちが集まる、公共施設の空きスペースなどの決まった場所で販売を行います。

③服やアクセサリータイプ

 ショッピングモールや繁華街・商店街などに出店していることが多いです。

移動販売店開業の流れ

①届け出・許認可の取得⇒②資金調達⇒③必要な設備購入⇒④仕入⇒⑤広告⇒⑥開業

届け出・許認可

①営業許可

食品衛生法に基づく営業許可
調理品を販売する場合は、食品衛生法に基づく営業許可が必要。営業許可の種類は、菓子類、アイスクリーム類、弁当類、総菜類など、提供品目ごと取得する。

・その場で飲食してもらう場合は、飲食店営業や喫茶店営業の許可が必要。

移動スーパーのように、調理加工しない場合でも、食材を販売する場合は、乳類販売 業、食肉販売業、魚介類販売業などの営業許可が必要。

道路交通法都市公園法の規制
路上や公園で販売を行う際は、事前に管轄する警察署や自治体の許可を受けなければならない。ただし、認められないケースも多いため、その場合には、定休日の店先や、駐車場スペースを借りるといった対策が必要。

③車両の届出
営業車両も、所轄保健所の営業許可申請時に、同時に届け出る必要がある。営業車両は、手洗い設備など保健所で定められた衛生上の条件を満たし、車両検査を通過し、車両登録が必要。

商品・メニューのポイント

①飲食料品

調理品を提供する場合は、調理済み、または調理に時間をかけない商品を出すべきです。また、調理時間を短縮化できるようマニュアル化を行い、調理器具の配置を工夫することなども必要である

②服やアクセサリー関係

イベント時や若者が集まる場所に出店するため、イベントの予定やターゲット層、人々が集まりやすい場所や時間帯などの調査を行う必要があります。

集客のポイント

①場所

商品やターゲットを想定し、それに合わせた時間帯とエリアで販売を行う。ランチタイムにはオフィス街や大学などの周辺で販売を行うなど、出店場所の選定に関する事前のリサーチが重要となる。また競合も良い場所を狙っているので、早めにイベントなどの情報を取得し、場所取りに動くことが重要。

②広告

商品のイメージがしやすく、遠くからでも目立つような営業車であることが必要。販売場所と販売日時の予定が立ったら、ホームページやSNSなどで告知を行う。その際に、事前に販売場所でチラシを配ったり、立て看板を置いたりできればなお良い。

まとめ

今回は、移動販売における開業の流れとポイントを書きました。移動販売は、コロナ禍や今後も深刻化する買い物難民問題の解決など、改めて注目を集める将来性がある業態であると思います。

【ビジネス】起業・創業時に使える補助金、公的支援制度まとめ

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 今回は、創業時に利用できる補助金公的支援制度をまとめました。※制度内容が変わることがありますので注意してください。

 

 ■この記事で解決できる悩み

 ✔起業を考えているが自己資金だけでは開業資金が足りない

 ✔起業時に使える公的支援制度を知りたい

 ✔融資を受けたいが、どこに相談したら良いのか分からない

小規模事業者持続化補助金(一般型)

 主に販路拡大(プロモーション)のために利用できる補助金です。

①目的

 小規模事業者が変化する経営環境の中で持続的に事業を発展させていくため、経営計画を作成し、販路開拓や生産性向上に取り組む費用等を支援。

②利用例

 チラシ作成、ウェブサイト作成、商談会への参加、店舗改装 等

③対象者

 常時使用する従業員が20人(商業・サービス業(宿泊業・娯楽業を除く)の場合は5人)以下の法人・個人事業主の方

補助金

・補助率:3分の2

・50万円(単独申請)

・500万円(※複数の事業者が連携して取り組む共同事業)
※「1事業者あたりの補助上限額50万円×連携する事業者数」が補助上限額となる。(最  大10者まで共同申請可能)

⑤問い合わせ先

・商工会地区:全国商工会連合会
 URL:http://www.shokokai.or.jp/jizokuka_r1h/

・商工会議所地区:日本商工会議所 
 URL:https://r1.jizokukahojokin.info/

新事業支援施設による創業・ベンチャー支援

①目的 

 創業や新製品・新技術の研究開発を行う際、中小企業基盤整備機構等が運営する新事業支援施設(ビジネス・インキュベータ)を低廉な賃料で借りることができます。
②対象者 
 オフィス・工場・研究室等を借りて、創業や新製品・新技術の研究開発等を予定している中小企業者やこれから創業しようとする個人などの方々
③問い合わせ先

女性、若者/シニア起業家支援資金

 公的金融機関である「日本政策金融公庫」の融資制度です。
①目的
 女性、若者、高齢者のうち新規開業して概ね7年以内の方を優遇金利で支援する融資制度です。
②対象者
 女性、若者(35歳未満)、高齢者(55歳以上)の方であって新規開業して概ね7年以内の方
③貸付機関
 日本政策金融公庫(中小企業事業、国民生活事業)、沖縄振興開発金融公庫
④貸付限度額
・中小企業事業:7億2,000万円(運転資金は2億5,000万円)
・国民生活事業:7,200万円(運転資金は4,800万円)
⑤貸付利率
(1)運転資金及び設備資金(土地取得資金を除く。)特別利率①(基準金利から0.4%引き下げ)
(2)技術・ノウハウ等に新規性がみられる方の運転資金および設備資金(土地取得資金を除く。)特別利率②(基準金利から0.65%引き下げ)
⑥貸付期間
(1)設備資金:20年以内(うち据置期間2年以内)
(2)運転資金:7年以内(うち据置期間2年以内)

新創業融資制度

 こちらも公的金融機関である「日本政策金融公庫」の融資制度です。

 創業資金の借入を行う際には、まずはこの融資を利用することが多いです。

①目的
 これから創業する方や税務申告を2期終えていない方が、事業計画(ビジネスプラン)等の審査を通じ、無担保、無保証人で融資を受けることができます。 
②対象者
次の(1)~(3)のすべての要件に該当する方
(1)創業の要件
 新たに事業を始める方、または事業開始後税務申告を2期終えていない方
(2)雇用創出等の要件
 「雇用の創出を伴う事業を始める方」や「現在お勤めの企業と同じ業種の事業を始める方」「産業競争力強化法に定める認定特定創業支援等事業を受けて事業を始める方」等、一定の要件に該当する方。
 ただし、ご融資額が1,000万円以下の場合に限り、当該要件等を満たさない場合も本制度の対象となるとのこと。
(3)自己資金要件
 新たに事業を始める方、または事業開始後税務申告を1期終えていない方は、創業時において創業資金総額の10分の1以上の自己資金(事業に使用される予定の資金をいいます。)を確認できる方。
 ただし、「現在お勤めの企業と同じ業種の事業を始める方」「産業競争力強化法に定める認定特定創業支援事業を受けて事業を始める方」等に該当する方は、本要件を満たすものとみなす場合もあるとのこと。
③貸付機関
 日本政策金融公庫(国民生活事業)、沖縄振興開発金融公庫
④貸付限度額
 3,000万円(運転資金は1,500万円)【貸付利率】2.56~2.75%(※1)(※2)
(※1)基準利率(上記は、令和2年3月2日現在の利率です。)。実際の適用利率は、資金用途、貸付期間等によって異なります。
(※2)法人の代表者等が連帯保証人に加入する場合は、利率が0.1%低減されます。
⑤貸付期間
各種融資制度に定める貸付期間以内
⑥担保・保証条件
原則として、無担保・無保証人

市町村の創業補助金

 都道府県や各市町村の創業者向け補助金助成金があります。

まとめ

 国や都道府県、市町村に様々な起業支援の制度がありますので、起業時には積極的に利用しましょう。

【融資】個人事業主が初めて銀行から資金調達を行うときのポイント

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今回は、個人事業主が初めて銀行から融資を受ける際のポイントをまとめました。

■この記事で解決できる悩み

 ✔銀行に融資を相談したいが、流れが分からなくて不安

 ✔融資相談時に何を準備すればよいのか分からない

 ✔融資の審査時に何を聞かれるのか不安

その銀行を選んだ動機の説明

 銀行は、反社会的勢力との取引防止や公共の利益に反する商売を行っている企業との取引防止に注意を払っています。

 融資の場合は特に取引開始に慎重になります。そのため銀行と融資取引開始する際には、なぜその銀行を選んで申込をするのかを説明しなければなりません。

 その為、初めて融資取引申込を行う銀行は、上代金を入金している銀行を選ぶのが良いでしょう。または、商工会議所や商工会に加入している場合は、相談して紹介してもらうのも良いと思います。 

「目的=資金使途」を明確にする

 「目的=資金使途」は銀行から融資を受ける際に最も重要なものです。

 銀行に融資相談を行う際に、まずは何に資金を使いたいのかきちんと説明しなければなりません。

 資金使途は大きく分けて、「①運転資金」「②設備資金」の2つに分類されます。

①運転資金:商品や材料の仕入資金、諸経費支払い資金、納税準備資金、融資借換資金、赤字補填資金などです。

 運転資金は、基本的に製造業や建設業などが材料仕入代金の支払いと売上代金入金のタイムラグを埋めるために発生します。

 飲食業など現金商売の業種は基本タイムラグが発生しないため仕入資金などの運転資金は必要でないとみなされます。

 

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②設備資金:製造機械や建設機械の購入、営業車購入、事務機器購入、事務所建設などに使われます。

 設備資金の場合は、販売業者からの見積書の提出を要請されます。また設備資金資金は、他の資金に流用されないように銀行から業者へ振り込みを行うことになります。

融資の流れ

①融資相談→②審査資料提出→③銀行担当者からのヒアリング→④審査→⑤融資回答→⑥融資実行

融資の形態を知る

 融資の形態で代表的なものは以下の4つです。

①証書貸付(略称:ショウガシ):返済期間が1年以上の長期運転資金、設備資金に使われます。

②手形貸付(略称:テガシ):返済期間が1年以下の運転資金などに使われます。

③当座貸越(略称:トウガシ):融資枠を作り、その枠内で反復して融資を利用することができます。※当座貸越は信用力が高い会社にしか設定しません。

④支払承諾(略称:シショウ):工事の保証を銀行が行います。公共工事受注時などに使われます。

融資の種類を知る

①信用保証協会制度融資:各都道府県の信用保証協会の制度を利用した融資です。制度により、利用できる資金使途や期間、金額が異なります。

  初めて融資取引を行う際には銀行は、融資先が返済できなくなった時に、この保証協会から融資金を回収できるため制度融資を使いたがります。

②事業性ローン:消費者ローンに近い商品です。融資を受ける難易度は低いですが、高金利です。保証協会もプロパーも使えない信用力が低い事業者が使うと思ってもらえばよいです。

③プロパー:上記のような保証を付けないで行う融資です。銀行は保証を受けられないので融資金が焦げ付いた場合、回収が難しくなるため審査が厳しくなります。また担保提供などが必要になる可能性が高くなります。

 

※最近では、金利が下がっており銀行の収益力が低下しています。

 以前までは、リスクが高い先には、ほぼ必ず保証協会を使っていましたが、保証協会制度融資の金利も下がってしまったため、リスクを取って高い金利を取れるプロパーを積極的に使う銀行もあります。

連帯保証人、担保について

個人事業主の場合、連帯保証人を付けさせられることは殆どありません。

・担保を徴求する場合は、基本的には事務所などの不動産購入に対する融資時やプロパーで融資金が大きいと判断された場合です。事務所や家を担保に入れてもらうことがあります。

準備する資料

 まずは最低限以下の資料が必要となります。

・確定申告書:3期分

 ※開業して3期未満の場合は、直近までの申告書を提出します。

 ※起業時や起業して間もない場合、創業資金を利用する場合は事業計画が必要です。

・試算表※作成している場合

・工事請負契約書(建設業)※運転資金相談時

・注文書(受注生産製造業)※運転資金相談時

・導入設備の見積書※設備資金相談時

・事業における許可証・免許証の写し

・売上代金入金口座の通帳の写し※売上金を入金している銀行以外に申し込みを行う場合。

審査のポイント

 初めて個人事業主と取引を行う際に、銀行員は以下のような点を見て審査しております。

・反社会的勢力でないか

・自行への融資申し込みの動機

・資金使途の妥当性※事業に必要な資金か

・金額の妥当性※必要以上の金額でないか

・返済期間は妥当か

・事業内容と将来性

・経営者の経歴

・財務内容※売上、経費、利益水準を見て返済可能か

【ビジネス】優秀な社員の退職を防ぐ方法

 パナソニックが組織再編に伴い実施した早期退職制度で1000人超の社員が退職し、その中に将来を期待されていた優秀な社員も含まれていたと同社社長がオンライン会見で示唆したことが話題になっております。

 今回は、モチベーションの観点から優秀な社員の退職を防ぐには、どのような環境を作るべきか書いていきます。

■この記事で解決できる悩み

✔部下のマネジメントに不安がある

✔部署の離職率が高い

細かなルールを作らない

 企業にルールは必要ですが、あまりにも細かなルールで過剰に社員を縛ることは、高い成果を出している自分を「いつも監視されている」という居心地に悪さを感じさせることになります。

適切な評価・報酬

 モチベーション理論の中に、期待理論というものがあります。

 報酬を獲得できる期待とその報酬が魅力である誘意性が、仕事の動機づけを強くするという理論です。

 報酬は、高給を望む人もいれば称賛を望む人もいます。社員が達成した個々の成果に社員が望む報酬を与えることが重要です。そのためには、社員が何に対して評価されていると感じているかを知るべくコミュニケーションをとる必要があります。

 優秀な社員ほど、報酬に対してさらなる結果で答えようとします。

社員を平等に扱わない

 企業は学校と異なり、成果が求められるものであり、ただ時間を過ごすだけの社員と同等に扱うことは、優秀な社員を無能扱いするのも同然だということです。

社員に無頓着にならない

 仕事を辞める人の半数以上が上司との関係を理由に辞めているといいます。優秀な企業は管理職にパフォーマンス(成果)と組織メンテナンスのバランスを意識づけする必要があります。

 そのような管理職は社員としっかりコミュニケーションを取り、部下の成功を祝い、困難な時には寄り添う人となります。社員の個人的な事情をまったく気にかけず、成果しかきにしないのであれば離職率も高くなります。

仕事の全体像を見せること

 優秀な社員ほど、自分の仕事の中身を機にかけるもので、仕事に明確な目的が与えられなければならないものです。自分が与えられた仕事がプロジェクト全体の中でどのような位置づけであるのかを周知させるのを怠れば「自分は疎外されている」と感じて目的を失うことなりかねません。

 優秀な社員に目的を持たせられなければ、他の職場に目的を求めてしまいます。

情熱を追究させる

 優秀な社員は情熱的であることが多いく、優秀な社員にその情熱を追究する機会を与えることで仕事への満足感は高まります。コミュニケーションをしっかりとることで優秀な社員が仕事に対してどのような情熱を抱いているのかを理解し、積極的に実現できる環境を与えましょう。

まとめ

 現在、コロナ禍において大きく労働環境、事業環境が変わり自分が働く会社はここで良いのかという心理が生まれ、会社に対するエンゲージメント(愛着心)が低下していると感じます。

 武田信玄の言葉として記されている、勝負における人の働きの大切さを説く格言「人は石垣、人は城」の通り、人は企業にとって最重要経営資源です。

 優秀な社員が退職するということは、将来の経営基盤を揺るがす重大な失敗であり、優秀な社員がモチベーションを失い退職をしないような職場環境構築が重要です。